Zuletzt aktualisiert: 4.7.2026
Verwaltervertrag & Bestellung
Bestellung und Verwaltervertrag sind zwei verschiedene Rechtsakte, und genau diese Trennung ist einer der beliebtesten Prüfungspunkte. Wer sie sauber erklären kann, hat einen Klassiker sicher im Kasten.
Zwei Rechtsakte, ein Verwalter
| Bestellung | Verwaltervertrag | |
|---|---|---|
| Rechtsnatur | Organakt der Gemeinschaft | schuldrechtlicher Vertrag (Geschäftsbesorgung) |
| Zustandekommen | Beschluss der Versammlung + Annahme durch den Verwalter | Angebot und Annahme; die Konditionen billigt die Versammlung per Beschluss |
| Regelt | ob und für welchen Zeitraum jemand Verwalter ist | Aufgaben, Vergütung, Haftung, Sondervergütungen |
| Ende | Zeitablauf oder Abberufung (jederzeit möglich) | spätestens sechs Monate nach Abberufung |
Laufzeiten und Wiederbestellung
Die Bestellung ist auf höchstens fünf Jahre begrenzt, nach der Begründung von Wohnungseigentum beim ersten Verwalter auf höchstens drei Jahre. Eine Wiederbestellung ist zulässig und kann frühestens ein Jahr vor Ablauf der laufenden Bestellzeit beschlossen werden. Seit § 26a WEG können die Eigentümer zudem verlangen, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird.
Typische Inhalte des Verwaltervertrags
- Grundleistungen: alles, was §§ 24, 27, 28 WEG ohnehin verlangen (Versammlung, Beschlussdurchführung, Abrechnung), abgegolten mit der Grundvergütung je Einheit
- Sondervergütungen: etwa für zusätzliche Versammlungen, Mahnwesen, Begleitung großer Baumaßnahmen; sie müssen klar und transparent geregelt sein
- Vollmachten und Kontoführung: Konten der GdWE, Verfügungsrahmen, Zeichnungsbefugnisse
- Haftung und Versicherung: Vermögensschadenhaftpflicht des Verwalters
- Laufzeit und Kündigung: sinnvollerweise an die Bestellzeit gekoppelt
Beendigung im Überblick
- Zeitablauf: Bestellung endet automatisch, wenn keine Wiederbestellung erfolgt.
- Abberufung: jederzeit per Beschluss, ein wichtiger Grund ist nicht mehr nötig; der Vertrag läuft höchstens sechs Monate nach.
- Niederlegung: der Verwalter kann sein Amt niederlegen; zur Unzeit kann das Schadensersatzpflichten auslösen.
- Übergabe: bei jedem Ende sind Unterlagen, Konten und laufende Vorgänge geordnet zu übergeben.
So wird es geprüft
Beliebte Fragen: Wie lange darf die Erstbestellung laufen? Braucht die Abberufung einen wichtigen Grund? Wann endet der Vertrag nach der Abberufung? Die Fristen-Tabelle im Ratgeber Rechtliche Grundlagen deckt genau diese Punkte ab; anwenden üben Sie sie mit dem Trainer, zum Einstieg kostenlos mit 10 Fragen oder gezielt im Übungsmodus Recht.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Bestellung und Verwaltervertrag?
Die Bestellung ist der körperschaftliche Akt, der die Organstellung begründet; sie erfolgt durch Beschluss. Der Verwaltervertrag ist das schuldrechtliche Geschäft über Aufgaben und Vergütung. Beides ist rechtlich getrennt zu beurteilen (Trennungstheorie).
Wie lange darf die Bestellung laufen?
Höchstens fünf Jahre, bei der ersten Bestellung nach Begründung des Wohnungseigentums höchstens drei Jahre (§ 26 Abs. 2 WEG). Eine wiederholte Bestellung ist möglich, frühestens ein Jahr vor Ablauf.
Kann die Gemeinschaft den Verwalter einfach loswerden?
Ja. Die Abberufung ist jederzeit ohne wichtigen Grund möglich; der Verwaltervertrag endet dann spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 WEG).
ZVW-Trainer ist ein unabhängiges, privates Lernangebot der gdw.ai UG (haftungsbeschränkt) und steht in keiner Verbindung zur IHK/DIHK. Angaben ohne Gewähr; verbindliche Auskünfte erteilt Ihre zuständige IHK.