Zuletzt aktualisiert: 4.7.2026
Rechtliche Grundlagen: der Prüfungsschwerpunkt
Rund 40 Prozent der schriftlichen Prüfung entfallen auf das Recht. Wer Versammlung, Beschlussfassung, Verwalterstellung und die typischen Fristen beherrscht, hat den größten Teil der Punkte schon gesichert.
Warum das Recht der Schwerpunkt ist
Die ZertVerwV nennt vier Themenbereiche; die rechtlichen Grundlagen sind mit Abstand der größte. In einer typischen 50-Fragen-Prüfung stammen etwa 20 Fragen aus diesem Bereich. Und weil Sie in jedem Bereich mindestens 50 % erreichen müssen (siehe Prüfungsablauf), entscheidet das Recht oft über Bestehen oder Nichtbestehen.
Die Eigentümerversammlung (§ 24 WEG)
- Einberufung: durch den Verwalter, mindestens einmal im Jahr. Daneben muss er einberufen, wenn dies vereinbart ist oder mehr als ein Viertel der Eigentümer es schriftlich verlangt.
- Frist und Form: Die Einberufung erfolgt in Textform (eine E-Mail genügt), die Frist beträgt mindestens drei Wochen, außer in dringenden Fällen.
- Beschlussfähigkeit: Seit der Reform 2020 ist jede Versammlung beschlussfähig, unabhängig von der Zahl der Anwesenden. Das frühere Quorum ist entfallen.
- Niederschrift: Über die Beschlüsse ist unverzüglich eine Niederschrift zu erstellen; zusätzlich führt der Verwalter die Beschluss-Sammlung.
Beschlüsse und ihre Anfechtung
Beschlossen wird mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 WEG); Enthaltungen zählen nicht. Das Stimmrecht richtet sich im gesetzlichen Regelfall nach Köpfen, die Gemeinschaftsordnung kann aber etwas anderes bestimmen (etwa nach Miteigentumsanteilen). Ein Umlaufbeschluss außerhalb der Versammlung braucht grundsätzlich die Zustimmung aller Eigentümer in Textform (§ 23 Abs. 3 WEG).
| Frist | Regelung |
|---|---|
| 3 Wochen | Mindestfrist für die Einberufung der Versammlung (§ 24 Abs. 4 WEG) |
| 1 Monat | Erhebung der Anfechtungsklage nach Beschlussfassung (§ 45 WEG) |
| 2 Monate | Begründung der Anfechtungsklage (§ 45 WEG) |
| 3 Jahre | Regelmäßige Verjährungsfrist des BGB (§ 195 BGB) |
| 6 Monate | Spätestes Vertragsende nach Abberufung des Verwalters (§ 26 Abs. 3 WEG) |
Wichtig für die Prüfung: Ein anfechtbarer Beschluss ist bis zur rechtskräftigen Ungültigerklärung gültig. Nur ein nichtiger Beschluss (etwa ohne jede Beschlusskompetenz) ist von Anfang an unwirksam.
Verwalter: Bestellung, Aufgaben, Vertretung
- Bestellung: höchstens fünf Jahre, bei Erstbestellung nach Begründung des Wohnungseigentums höchstens drei Jahre (§ 26 WEG). Bestellung und Verwaltervertrag sind rechtlich zu trennen.
- Abberufung: jederzeit möglich, ohne dass ein wichtiger Grund nötig wäre; der Vertrag endet spätestens sechs Monate danach.
- Aufgaben (§ 27 WEG): Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung von untergeordneter Bedeutung trifft der Verwalter eigenständig; die Eigentümer können seine Befugnisse per Beschluss erweitern oder einschränken.
- Vertretung (§ 9b WEG): Der Verwalter vertritt die GdWE gerichtlich und außergerichtlich; ausgenommen sind nur Grundstückskaufverträge und Darlehensverträge, für die er einen Beschluss braucht.
- Zertifizierung (§ 26a WEG): Eigentümer können die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen; die Prüfung dafür regelt die ZertVerwV.
Bauliche Veränderungen und Erhaltung (§ 20 WEG)
Jede bauliche Veränderung braucht einen Beschluss. Auf vier privilegierte Maßnahmen haben einzelne Eigentümer einen Anspruch: Ladeinfrastruktur für E-Fahrzeuge, Barrierefreiheit, Einbruchsschutz und Glasfaseranschluss. Die Kosten trägt grundsätzlich, wer die Maßnahme verlangt hat. Von der baulichen Veränderung zu unterscheiden ist die Erhaltung(Instandhaltung und Instandsetzung), mehr dazu im Ratgeber Technische Grundlagen.
BGB-Wissen, das mitgeprüft wird
Neben dem WEG erwartet die IHK Grundwissen aus dem BGB: Zustandekommen von Verträgen (Angebot und Annahme), Stellvertretung, Verjährung sowie Grundzüge des Werkvertragsrechts, das bei Handwerkeraufträgen der GdWE ständig relevant ist. Auch Grundbegriffe des Mietrechts (etwa die Betriebskostenabrechnung) tauchen auf, weil viele Verwalter zugleich Mietverwaltung betreiben. Die kaufmännische Seite dazu behandelt der Ratgeber Kaufmännische Grundlagen.
Typische Stolperfallen in der Prüfung
- Enthaltungen als Nein-Stimmen zählen (falsch: sie zählen gar nicht).
- Einberufungsfrist und Anfechtungsfrist verwechseln (drei Wochen vs. ein Monat).
- Annehmen, eine Versammlung sei ohne Mindestteilnehmerzahl beschlussunfähig (das Quorum ist seit 2020 abgeschafft).
- Bestellung und Verwaltervertrag gleichsetzen (zwei getrennte Rechtsakte).
Solche Feinheiten lernt man am schnellsten durch Üben mit Erklärungen, siehe Prüfungsfragen & Themen.
Häufige Fragen
Welche Mehrheit brauchen Beschlüsse?
Im gesetzlichen Regelfall genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 WEG). Enthaltungen zählen dabei nicht mit. Abweichende Mehrheiten können sich aus dem Gesetz oder der Gemeinschaftsordnung ergeben.
Wie lange kann ein Beschluss angefochten werden?
Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden (§ 45 WEG).
Wie lange darf ein Verwalter bestellt werden?
Höchstens für fünf Jahre, bei der ersten Bestellung nach Begründung des Wohnungseigentums höchstens für drei Jahre (§ 26 WEG). Abberufen werden kann er jederzeit; der Vertrag endet dann spätestens sechs Monate später.
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