Zuletzt aktualisiert: 4.7.2026
Kaufmännische Grundlagen: Wirtschaftsplan bis Rücklage
Das kaufmännische Herz der WEG-Verwaltung schlägt in § 28 WEG: Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht. Wer diese drei Instrumente und die Kostenverteilung sicher unterscheidet, punktet in der Prüfung zuverlässig.
Die drei Instrumente des § 28 WEG
| Instrument | Zeitpunkt | Was beschlossen wird |
|---|---|---|
| Wirtschaftsplan | vor dem Wirtschaftsjahr (Kalenderjahr) | die Vorschüsse (Hausgeld und Rücklage) |
| Jahresabrechnung | nach Ablauf des Jahres | Nachschüsse bzw. Anpassung der Vorschüsse (Abrechnungsspitze) |
| Vermögensbericht | nach Ablauf des Jahres | kein Beschluss; reine Information über Rücklagen und Vermögen der GdWE |
Der Klassiker in der Prüfung: Beschlossen werden nicht „der Wirtschaftsplan" oder „die Jahresabrechnung" als Zahlenwerke, sondern die daraus folgenden Zahlungspflichten. Diese Feinheit stammt aus der WEG-Reform 2020 und wird gern abgefragt.
Hausgeld und Kostenverteilung (§ 16 WEG)
Die Kosten der Gemeinschaft tragen die Eigentümer im Regelfall nach Miteigentumsanteilen. Per Beschluss kann die Gemeinschaft für einzelne Kosten oder Kostenarten eine abweichende Verteilung festlegen, etwa nach Verbrauch oder je Einheit. Für Heiz- und Warmwasserkosten gilt die Heizkostenverordnung: Sie verlangt eine Abrechnung, die zu 50 bis 70 % vom erfassten Verbrauch abhängt.
Zahlt ein Eigentümer nicht, treibt die GdWE das Hausgeld bei; das Verfahren (Mahnung, gerichtliches Mahnverfahren, Klage) gehört zu den Standardaufgaben des Verwalters und wird in der mündlichen Prüfung gern als Fallfrage gestellt.
Die Erhaltungsrücklage
Die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 WEG). Wichtig für die Prüfung:
- Die Rücklage ist Vermögen der GdWE, nicht der einzelnen Eigentümer. Beim Verkauf einer Wohnung gibt es keinen Auszahlungsanspruch; der Anteil „geht wirtschaftlich über".
- Sie ist zweckgebunden für die Erhaltung; für andere Ausgaben braucht es gesonderte Beschlüsse.
- Eine gesetzlich vorgeschriebene Höhe gibt es nicht; „angemessen" richtet sich nach Alter und Zustand des Objekts.
Konten und Buchführung
Das Geld der Gemeinschaft ist strikt vom Vermögen des Verwalters zu trennen. In der Praxis werden Giro- und Rücklagenkonto als offene Fremdgeldkonten auf den Namen der GdWE geführt. Die Buchführung folgt dem Prinzip der Einnahmen- und Ausgabenrechnung: Die Jahresabrechnung ist keine Bilanz, sondern eine geordnete Gegenüberstellung der tatsächlichen Geldflüsse des Wirtschaftsjahres, ergänzt um die Entwicklung der Rücklage.
Versicherungen und Verträge
Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört angemessener Versicherungsschutz, allen voran die Gebäudeversicherung (Feuer, Leitungswasser, Sturm) und die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Daneben verwaltet der Verwalter laufende Verträge der GdWE: Hausmeister, Reinigung, Wartung, Energie. Grundkenntnisse zu Angebotsvergleich und Vertragslaufzeiten werden in der Prüfung vorausgesetzt; die rechtliche Seite behandelt der Ratgeber Rechtliche Grundlagen.
So bereiten Sie sich vor
Lernen Sie die drei Instrumente des § 28 WEG als Dreiklang und rechnen Sie einmal selbst eine kleine Abrechnungsspitze durch, dann sitzt das Prinzip. Den zeitlichen Rahmen dafür liefert der 4-Wochen-Lernplan, den Fragentyp erklärt der Ratgeber Prüfungsfragen & Themen.
Häufige Fragen
Was wird beim Wirtschaftsplan eigentlich beschlossen?
Nicht der Plan selbst, sondern die Vorschüsse: Die Eigentümer beschließen über die Vorschüsse zur Kostentragung und zur Erhaltungsrücklage auf Grundlage des Wirtschaftsplans (§ 28 Abs. 1 WEG).
Was ist die Abrechnungsspitze?
Der Unterschied zwischen den beschlossenen Vorschüssen und den tatsächlichen Kosten des Jahres. Beschlossen wird nach der Jahresabrechnung nur über Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse (§ 28 Abs. 2 WEG).
Nach welchem Schlüssel werden Kosten verteilt?
Im gesetzlichen Regelfall nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 WEG). Die Eigentümer können per Beschluss eine abweichende Verteilung festlegen; Heizkosten sind nach der Heizkostenverordnung teils verbrauchsabhängig abzurechnen.
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