Zuletzt aktualisiert: 4.7.2026
Die Eigentümerversammlung: Einberufung bis Protokoll
Die Versammlung ist das oberste Organ der Gemeinschaft: Hier fallen alle wichtigen Entscheidungen. Für Verwalter und Prüflinge gehört ihr Ablauf zum absoluten Pflichtwissen.
Einberufung: wer, wie, mit welcher Frist
- Wer: der Verwalter. Fehlt er oder weigert er sich pflichtwidrig, kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer einberufen.
- Form: Textform genügt, also auch E-Mail.
- Frist: mindestens drei Wochen, außer in dringenden Fällen.
- Inhalt: Ort, Zeit und Tagesordnung. Zu Punkten, die nicht angekündigt waren, kann zwar diskutiert, aber nur anfechtbar beschlossen werden.
Ablauf in der Praxis
- Eröffnung und Feststellung der ordnungsgemäßen Einberufung (Vorsitz führt im Zweifel der Verwalter)
- Feststellung der anwesenden und vertretenen Stimmen (Vollmachten prüfen)
- Abarbeitung der Tagesordnung mit Aussprache und Abstimmung je Punkt
- Verkündung der Beschlussergebnisse durch den Versammlungsleiter
- Niederschrift erstellen und Beschlüsse unverzüglich in die Beschluss-Sammlung eintragen
Die Verkündung des Ergebnisses ist wichtiger, als viele denken: Erst mit ihr wird der Beschluss wirksam. Fehler bei Einberufung oder Durchführung machen Beschlüsse in der Regel anfechtbar, nicht nichtig; die Fristen dazu stehen im Ratgeber Rechtliche Grundlagen.
Stimmrecht und Mehrheiten
| Regel | Inhalt |
|---|---|
| Kopfprinzip (§ 25 WEG) | Im gesetzlichen Regelfall hat jeder Eigentümer eine Stimme, egal wie viele Einheiten ihm gehören; die Gemeinschaftsordnung kann abweichen (Objekt- oder Wertprinzip) |
| Einfache Mehrheit | Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt; Enthaltungen zählen nicht |
| Vertretung | Stimmrechtsvollmachten sind zulässig; die Gemeinschaftsordnung kann den Kreis der Vertreter beschränken |
| Stimmverbot | z. B. bei Beschlüssen über ein Rechtsgeschäft mit dem betroffenen Eigentümer oder einen Rechtsstreit gegen ihn |
Umlaufbeschluss als Alternative
Außerhalb der Versammlung kommt ein Beschluss zustande, wenn alle Eigentümer ihre Zustimmung in Textform erklären (§ 23 Abs. 3 WEG). Für einen einzelnen Gegenstand können die Eigentümer zuvor beschließen, dass dafür die einfache Mehrheit im Umlaufverfahren genügt. Ein beliebter Prüfungspunkt, weil hier Allstimmigkeit und Einstimmigkeit gern verwechselt werden.
Typische Prüfungsfragen
Wer beruft ein? Welche Frist gilt? Wann ist die Versammlung beschlussfähig? Was gilt bei Beschlüssen ohne Ankündigung in der Tagesordnung? Solche Fragen trainieren Sie am besten mit echten Prüfungsfragen, zum Einstieg kostenlos mit 10 Fragen.
Häufige Fragen
Wie oft muss eine Versammlung stattfinden?
Mindestens einmal im Jahr. Zusätzlich muss der Verwalter einberufen, wenn es vereinbart ist oder mehr als ein Viertel der Eigentümer es schriftlich unter Angabe von Zweck und Gründen verlangt (§ 24 WEG).
Wie viele Eigentümer müssen anwesend sein?
Seit der WEG-Reform 2020 gibt es kein Quorum mehr: Jede ordnungsgemäß einberufene Versammlung ist beschlussfähig, egal wie viele erscheinen.
Sind Online-Versammlungen erlaubt?
Ja. Eigentümer können per Beschluss die Online-Teilnahme ermöglichen (hybride Versammlung). Seit einer Gesetzesänderung von 2024 kann mit qualifizierter Mehrheit sogar eine rein virtuelle Versammlung zugelassen werden; übergangsweise ist auf Verlangen weiterhin eine Präsenzversammlung abzuhalten.
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