Zuletzt aktualisiert: 4.7.2026
Bauliche Veränderungen: Beschluss, Privilegien, Kosten
Seit der WEG-Reform genügt für bauliche Veränderungen die einfache Mehrheit, dafür regelt das Gesetz die Kostenfrage umso genauer. Diese Kombination aus Beschluss- und Kostenregeln ist ein Dauerbrenner in der Prüfung.
Abgrenzung: Erhaltung oder bauliche Veränderung?
Alles, was über die ordnungsgemäße Erhaltung (Instandhaltung und Instandsetzung) hinausgeht, ist eine bauliche Veränderung und braucht einen Beschluss. Die Begriffe samt Beispielen finden Sie im Ratgeber Technische Grundlagen. Faustformel für die Prüfung: Reparatur und Austausch in gleicher Qualität ist Erhaltung; alles Neue, Zusätzliche oder Umgestaltende ist bauliche Veränderung.
Die vier privilegierten Maßnahmen (§ 20 Abs. 2 WEG)
| Maßnahme | Beispiel |
|---|---|
| Laden elektrischer Fahrzeuge | Wallbox am Tiefgaragenstellplatz |
| Barrierefreiheit | Rampe am Hauseingang, Treppenlift |
| Einbruchsschutz | einbruchhemmende Wohnungstür |
| Glasfaseranschluss | Anschluss an ein Hochgeschwindigkeitsnetz |
Auf diese Maßnahmen hat jeder Eigentümer einen Anspruch; verlangen kann er die Gestattung, nicht die konkrete Ausführung. Über das Wie beschließt die Gemeinschaft. Die Kosten trägt der verlangende Eigentümer selbst.
Beschluss und Grenzen
- Einfache Mehrheit genügt, unabhängig vom Umfang der Maßnahme.
- Zustimmungspflicht: Eigentümer, deren Rechte über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigt werden, müssen zustimmen.
- Verbotene Beschlüsse: grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage und unbillige Benachteiligung Einzelner ohne deren Zustimmung.
- Eigenmächtiges Bauen ohne Beschluss bleibt unzulässig und kann Rückbaupflichten auslösen.
Die Kostenlogik des § 21 WEG
- Grundregel: Es zahlen die Eigentümer, die die Maßnahme verlangt oder für sie gestimmt haben; ihnen stehen dafür die Nutzungen zu.
- Alle zahlen nach MEA, wenn der Beschluss mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile gefasst wurde (und die Kosten nicht unverhältnismäßig sind).
- Alle zahlen ebenfalls, wenn sich die Kosten der Maßnahme innerhalb angemessener Zeit amortisieren, etwa bei energetischen Maßnahmen mit klarer Einsparung.
Diese Dreistufigkeit ist der Kern fast jeder Prüfungsfrage zu § 21. Wer sie mit der Beschlusslehre aus dem Ratgeber Rechtliche Grundlagen kombiniert, ist hier kaum zu schlagen. Anwenden üben: 10 Fragen kostenlos oder direkt im Übungsmodus Recht.
Häufige Fragen
Welche Mehrheit braucht eine bauliche Veränderung?
Die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Eigentümer, die unbillig benachteiligt würden, müssen allerdings zustimmen; eine grundlegende Umgestaltung der Anlage darf nicht beschlossen werden.
Auf welche Maßnahmen habe ich einen Anspruch?
Auf angemessene bauliche Veränderungen für Laden von E-Fahrzeugen, Barrierefreiheit, Einbruchsschutz und einen Glasfaseranschluss (§ 20 Abs. 2 WEG). Über das Wie entscheidet trotzdem die Gemeinschaft.
Wer zahlt die Maßnahme?
Grundsätzlich die Eigentümer, die sie verlangt oder ihr zugestimmt haben; ihnen gebühren dann auch die Nutzungen. Alle zahlen nach Miteigentumsanteilen, wenn mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen wurde oder sich die Kosten in angemessener Zeit amortisieren (§ 21 WEG).
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